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行業(yè)新聞

以房養(yǎng)老試點(diǎn)大限將至 四大風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致水土不服

發(fā)布日期:[2016-06-16] 點(diǎn)擊率:

截至2015年,中國60歲以上老年人超過2.1億。他們追求“善終”的觀念未變,養(yǎng)老的形式卻已逐漸多元化。

試點(diǎn)兩年的“以房養(yǎng)老”新政將在6月30日迎來“大限”。然而,北京、上海、廣州、武漢等四大試點(diǎn)城市交出的答卷顯示,僅有47人38戶辦理完所有流程。廣州為14人11戶。

“以房養(yǎng)老”會(huì)否因成績慘淡而夭折?對(duì)此,開展此業(yè)務(wù)的保險(xiǎn)公司透露,“以房養(yǎng)老”不但會(huì)繼續(xù)做,而且還會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大試點(diǎn)。

試水兩年 前景堪憂

保險(xiǎn)公司透露:7月1日后還會(huì)擴(kuò)大試點(diǎn)

2014年,保監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》,“以房養(yǎng)老”這種新型養(yǎng)老模式,率先在北京、上海、廣州、武漢試水。

這個(gè)“舶來品”遭遇了“水土不服”。近日,上海保監(jiān)局副局長李峰披露,截至5月20日,全國參與“以房養(yǎng)老”共78人59戶,辦完所有流程的是47人38戶。相對(duì)于全國的2億多老年人來講,可謂滄海一粟。

如今,四大城市試點(diǎn)的大限將至,“以房養(yǎng)老”這項(xiàng)政策會(huì)否夭折?對(duì)此,開展此業(yè)務(wù)的國內(nèi)商業(yè)保險(xiǎn)公司昨日向羊記表示,7月1日后,該項(xiàng)政策還會(huì)延續(xù),而且試點(diǎn)范圍會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大,但具體事宜不便透露。

“任何新事物,都有一個(gè)接受的過程?!痹摫kU(xiǎn)公司工作人員在接受業(yè)務(wù)咨詢時(shí)表示,“中國的老齡化問題在加劇,廣州這樣的城市,老齡化程度比全國更高,老三區(qū)(越秀、荔灣、海珠)約有20%,我們做過調(diào)研,一些街道的老年人口達(dá)到23%。我們的信心很堅(jiān)定,做法是沒錯(cuò)的,會(huì)往前走?!?/p>

新式養(yǎng)老 顧慮多多

街坊:抵押了房子,還能住得安心嗎?

作為試點(diǎn)城市之一,廣州市交出的答卷是,辦完手續(xù)的有14人11戶。成績不甚理想。這樣的政策為何難以開展?廣州的老年街坊有何顧慮?還要看看老年人的實(shí)際需求。

小尹是活躍在番禺市橋的義工,在她服務(wù)過的街坊中,不少“鰥寡孤獨(dú)”,其中有一對(duì)60多歲的老夫婦,曾向她咨詢過“以房養(yǎng)老”的事。

據(jù)了解,老夫婦無兒無女,兩人相依為命。年輕時(shí),阿姨做臨工、阿叔擺攤做點(diǎn)小生意,省吃儉用過日子,在二十多年前購買了一套商品房,安了家。因兩人都沒有購買養(yǎng)老保險(xiǎn),無法領(lǐng)取養(yǎng)老金,幸好身體還算健康,如今退而不休,做點(diǎn)擺攤的小生意,掙點(diǎn)生活費(fèi)。

“他們年紀(jì)大了,不想再早出晚歸,希望每個(gè)月有固定的生活來源?!毙∫嬖V記者,他們也曾有過賣掉房子拿一筆錢再租房住,或住養(yǎng)老院的想法,但又不愿離開幾十年習(xí)慣了的生活環(huán)境,“一個(gè)簡單的愿望是,每天出門,都有熟悉的人打招呼”。

對(duì)于“以房養(yǎng)老”,他們心里有著很多擔(dān)憂:把房子抵押了,每個(gè)月能拿多少錢?是不是對(duì)方說了算,自己會(huì)不會(huì)虧?抵押了房子,還能住得安心嗎?還是把房子給堂哥的兒子吧,“百年”后還要靠他們料理身后事,但每個(gè)月就沒有固定生活來源了……

專業(yè)人士 解讀政策

房產(chǎn)價(jià)值的90%用來養(yǎng)老,370萬房產(chǎn)可月領(lǐng)9000元

小尹替老人咨詢了保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的工作人員王小姐。

像上述提到的老夫婦,對(duì)房子擁有房屋獨(dú)立產(chǎn)權(quán),且年齡滿足要求,基本符合“以房養(yǎng)老”的規(guī)定。他們需要帶上房產(chǎn)證、身份證、戶口簿、結(jié)婚證來辦理業(yè)務(wù),評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值、核實(shí)產(chǎn)權(quán)關(guān)系、婚姻關(guān)系等。

房產(chǎn)價(jià)值的90%將用來養(yǎng)老,具體按照保監(jiān)會(huì)給出的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算。曾經(jīng)有老人把廣州淘金東的一套105平方米的房子用作“以房養(yǎng)老”,當(dāng)時(shí)估值370萬元,現(xiàn)今老人每月到手9000元。

辦理手續(xù)過程中,還要確定一個(gè)“指定繼承人”,兩老“百年”后,指定繼承人擁有優(yōu)先贖回房產(chǎn)的權(quán)利,如果不想贖回,則與保險(xiǎn)公司一起處理房子。

王小姐舉了個(gè)例子。假如這套房子評(píng)估價(jià)值為100萬元,目前老人60歲,每月領(lǐng)取2000-3000元,30年以后,兩老都“走”了,假設(shè)保險(xiǎn)公司這些年來連本帶息支付給老人150萬元,而那時(shí)房子賣出了200萬元,200萬元抵本息150萬元還剩50萬元,那么這50萬元將歸指定繼承人所有。

如果房子沒有升值,只賣出了100萬元,100萬元抵本息150萬還差50萬元,這50萬元由保險(xiǎn)公司承擔(dān),指定繼承人無需負(fù)責(zé)。這里說的利息,按照銀行的貸款利率來算,并且不變動(dòng),為既定的5.5%。

據(jù)介紹,房屋作抵押后,房子的權(quán)屬在老人生前不發(fā)生任何變化,房產(chǎn)證依然在老人手里,無需擔(dān)心住得不安心,如果想半途中斷“以房養(yǎng)老”,只需歸還本息即可。

北京上海廣州武漢四個(gè)試點(diǎn)城市交出的答卷顯示,僅有47人38戶辦理完所有流程;廣州為14人11戶

下期預(yù)告

華僑落葉歸根,回國養(yǎng)老,卻面臨著各種不適應(yīng),他們尋找安心養(yǎng)老場(chǎng)所的過程中,又給國內(nèi)的養(yǎng)老院帶來哪些啟發(fā)?

以房養(yǎng)老 或存死穴

專家:面臨四大風(fēng)險(xiǎn),須有一系列的制度環(huán)境作為保障

對(duì)“以房養(yǎng)老”,觀察者認(rèn)為這是“雷聲大雨點(diǎn)小”,風(fēng)險(xiǎn)太大,甚至認(rèn)為在國內(nèi)沒有實(shí)施的政策土壤。實(shí)行者卻對(duì)此充滿信心。這種模式將何去何從?

中國人民大學(xué)重陽金融研究院客座研究員張敬偉認(rèn)為,“以房養(yǎng)老”模式,存在不適合傳統(tǒng)養(yǎng)老的倫理道德風(fēng)險(xiǎn)、房價(jià)難以預(yù)測(cè)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、抵押房產(chǎn)價(jià)值難以實(shí)現(xiàn)的法律風(fēng)險(xiǎn)、70年產(chǎn)權(quán)面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)等,這些風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)中了“以房養(yǎng)老”的死穴。

對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)公共管理學(xué)院教授李長安指出,要順利推行“以房養(yǎng)老”政策,須有一系列的制度環(huán)境作為保障。比如美國、加拿大等國家,普遍都有遺產(chǎn)稅或個(gè)人資產(chǎn)增值稅制度,假如房屋等財(cái)產(chǎn)由子女繼承,那么就需要交納不菲的遺產(chǎn)稅或個(gè)人資產(chǎn)增值稅,使得民眾愿意用“以房養(yǎng)老”的方式進(jìn)行養(yǎng)老。

對(duì)此,王小姐說,一些風(fēng)險(xiǎn)已由保險(xiǎn)公司承擔(dān)。比如老人擔(dān)心的利率問題,按既定利率5.5%計(jì)算,不存在利率上浮而導(dǎo)致老人利益受損。此外,因房地產(chǎn)價(jià)格下行波動(dòng)帶來的風(fēng)險(xiǎn),也是由保險(xiǎn)公司方面承擔(dān)。比如處理房產(chǎn)時(shí),房價(jià)下跌,價(jià)值低于老人已經(jīng)領(lǐng)取的本金和利息,繼承者可以選擇放棄房產(chǎn)且無需補(bǔ)差價(jià)。

不過,王小姐坦言,試點(diǎn)中確實(shí)也遇到了一些問題。比如,《中華人民共和國繼承法》中提出,如果老人的法定繼承人“缺乏勞動(dòng)能力又沒有生活來源”,就要為法定繼承人提供基本生活保障。老人在簽署“以房養(yǎng)老”協(xié)議時(shí),沒法判斷法定繼承人日后的生活將面臨怎樣的變故,如果殘疾了,怎么保障其基本生活?“我們是承擔(dān)了風(fēng)險(xiǎn)的”。

未來“以房養(yǎng)老”將面臨著怎樣的發(fā)展空間?羊城晚報(bào)將持續(xù)關(guān)注。

何謂以房養(yǎng)老

以房養(yǎng)老,就是老人將擁有的房屋抵押給保險(xiǎn)公司,繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處分權(quán),并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故;老人身故后,保險(xiǎn)公司獲得抵押房產(chǎn)處分權(quán),處分所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用。

他山石

荷蘭最早實(shí)施“以房養(yǎng)老”

今安在?

有研究指出,“以房養(yǎng)老”模式最早是在荷蘭提出并進(jìn)行運(yùn)作的,得到推廣的時(shí)間是在20世紀(jì)90年代。該段時(shí)間是多數(shù)老人的住房貸款基本償清或完全償清,房子價(jià)格也在不斷地上升,房子處于升值階段,然而現(xiàn)實(shí)中荷蘭老齡人未來養(yǎng)老金和銀行存款卻不多,該群體希望能夠有更多的資金用于生活上周轉(zhuǎn)或過上尊嚴(yán)的晚年生活。即便是最先開展此項(xiàng)政策的荷蘭也因房價(jià)下行、利率上浮等問題陷入困頓。目前荷蘭很多老人群體正吞食著“以房養(yǎng)老”這一養(yǎng)老服務(wù)模式所帶來的苦果,導(dǎo)致目前荷蘭老人群體不會(huì)再考慮用“以房養(yǎng)老”這種養(yǎng)老服務(wù)模式來過退休后的晚年生活。

實(shí)際上,國內(nèi)對(duì)“以房養(yǎng)老”的嘗試,早在2005年就開始。安徽工業(yè)大學(xué)公共管理與法學(xué)院楊哲的研究顯示,南京、北京、上海、杭州、重慶等地相繼對(duì)“以房養(yǎng)老”進(jìn)行了嘗試,其中,南京的做法與“倒按揭”相似;北京的做法是將老人的房產(chǎn)出租,租金支付老人在老年公寓的費(fèi)用;上海則直接將房產(chǎn)變賣給公積金中心,公積金中心返租給老人;杭州采取租房增收養(yǎng)老、售房預(yù)售養(yǎng)老、換房差價(jià)養(yǎng)老等方式;重慶則以老人或子女的房產(chǎn)作為典質(zhì)申請(qǐng)貸款。

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